曼谷的商业地产行业正面临严重的供过于求，2024年最后一个季度的写字楼空置率达到27%。

空置空间的激增引发了前所未有的租金削减，并加剧了房东之间的竞争，他们试图在快速变化的工作环境中确保租客。

Cushman & Wakefield 泰国办公室租赁主管 Aukit Pronpattanapairoj警告称，预计 2025 年空置率还将进一步上升。

他的预测是在未来两到三年内，将有另外72.5万平方米的新办公空间进入市场，主要集中在曼谷的中央商务区（CBD）。

Aukit解释说：“新发展项目的大量涌入可能会加剧目前供过于求的局面，导致对租户的竞争更加激烈。”

预计2025年的办公空间入住率将降至72.2%，较2019年疫情77%的水平大幅下降，也远低于2012年95%的市场峰值。

在2020年至2022年期间，平均办公室租金一直稳定在每平方米每月1100泰铢左右，预计今年将降至约950泰铢/平方米/月。

行业分析师将这种市场转变主要归因于疫情后灵活工作方式的广泛采用。许多企业已经采用了混合和远程工作模式，大大减少了对传统办公场所的需求。

这一趋势导致许多跨国公司缩减其租赁场所。值得注意的例子包括微软（Microsoft），该公司已将办公面积从2000平方米减少到1500平方米；IBM，从7500平方米缩减至3500平方米；爱立信从3700平方米减少到2000平方米。

供应过剩和激烈的竞争促使新办公楼开发商提供前所未有的高达30%的折扣，远高于新冠肺炎前10% -15%的标准。与此同时，老旧楼盘越来越多地提供激励措施，比如为长期租赁协议提供6至7个月免租期，而不是直接降价。

曼谷各地的地区差异正变得越来越明显，由于当地供应过剩，Bang Na和Ramkhamhaeng等地区的租金仅为400-500泰铢/平方米/月。同样，在Phayathai - Vibhavadi地区，租金已降至600-800泰铢/平方米/月，一些建筑物的入住率低至30%。

严峻的市场环境导致几项主要开发项目无限期推迟，包括The Parq Phase 2 和One Bangkok，这两项项目加起来将增加约15万平方米的供应。

其他重要项目，包括曼谷购物中心和Cloud11，也因外部因素而推迟了建设。

虽然曼谷写字楼市场的复苏预计将是渐进的，但行业专家预计，新的供应将得到更谨慎的管理，以符合实际需求，有可能在2030年达到市场平衡。

不过，房地产咨询公司JLL Thailand负责泰国、印尼、菲律宾和越南业务的董事总经理Michael Glancy则对此更为乐观。

他指出，供应与对优质办公空间不断增长的需求基本一致，在新冠疫情后的形势下，这种需求已经超出了预期。

Glancy指出：“曼谷的净吸收率是过去两年平均水平的三倍。”“这表明，即使有新房屋的涌入，对优质空间的需求也在持续增长。”

不同的观点强调了曼谷商业地产行业的复杂动态，因为它在应对新冠疫情导致的工作模式变化的后果，并适应不断变化的租户需求。