从曼谷过来的高速路素坤逸路 Sukhumvit Road（地图中红色线）把芭提雅分成东、西两部分。我们一般说起到芭提雅旅游、度假、养老，基本指的都是西芭提雅区域。道理很简单，所有滨海城市，都是沿海岸线发展，芭提雅也不例外。芭提雅的城市核心部分都在西区。而西区的土地价值自然也比东芭提雅高出很多，整体来说，在芭提雅，越往东，土地越不值钱。

东芭提雅几乎没有公寓类产品，多是早期供泰国本地人购买的四五层的民房。芭提雅很多几十万的大别墅基本上都在东区，因为别墅的价值主要在于地块的价值，因此东区的别墅产品虽说品质都不差，但是价格都非常低。

例如，香港人聚集比较多的Patta Villige别墅，素坤逸路向东6公里，开车20分钟左右。泰国绝大多数城市（仅曼谷具备公共交通设施）公共交通都很贫乏，所以住东边的别墅必须有车。在Patta Villige别墅，70多万人民币就可以买到下面这种两百多平方的三室新别墅。如果买来自住，真的是很惬意很舒服了。

芭提雅东区因其位置和产品类型，并不是投资房产的合理选择。尽管中国人很多都具有浓厚的别墅情节，但是切记这是在泰国，一般来说，泰国的别墅产品两极分化严重，尤其是芭提雅这样的海滨城市，靠近海滨的别墅价格不菲，但越与海岸线背离的东区，别墅价格不高，租赁市场也非常冷清。升值空间不大，购买手续繁琐，租金收益很低，所以并不适合以投资为目的房产购买。如果不实长期人口较多的居住，仅是偶尔来度度假，建议还是将资金投资到公寓市场，公寓产品的租金完全可以支持度假期间租用别墅的费用。最重要的是，公寓类产品将来的变现能力大大超过东区的别墅。

这里就是所谓的芭提雅市中心了，也是芭提雅最繁华的区域。历史上，越战时期美国大兵登陆后，开始修建度假中心。于是，芭提雅先有了步行街，再有海滩路（芭提雅一路），然后从海滩路向东，又有了芭提雅二路、芭提雅三路。

芭提雅中心区不大，主要由三条平行的大道——海滩一路、芭提雅二路、芭提雅三路和三条垂直海滩的大道——北芭提雅路、中芭提雅路、南芭提雅路交错组成。目前芭提雅市区内的公交车“双条车”主要集中在一路、二路这个区域，芭提雅市的主要商场、医院也都是集中在这个区域内。三路上人流明显减少，店面租金也便宜很多，没有固定线路的双条车。一路、二路相距只有300米的距离，而二路与三路的距离则超过一公里，所以三路的繁华度与中心区的一路、二路相差很大，甚至不及将芭提雅分为东西区域的高速路素坤逸路 Sukhumvit Road周边区域。

中心区目前已经没有更多的土地用于开发建设，因此在售项目很少，该区域代表项目就是位于二路上的高层公寓The Base 以及Centric Sea（中心海），目前只有转售房源。另外在The Base南侧的巷子里，有Centara Avenue Residence & Suites Pattaya（圣塔拉）和Grand Avenue（林荫大道）两个水系多层公寓。

因为地段绝佳，The Base 和Centric Sea的租金很高，一房租金在3000—4000元，两房房租5000—7000人民币。租赁稳定，房价也是一路见涨。尤其是在The Base即将开出二期产品EDGE（18万泰铢起价，3.6人民币起）之后，目前The Base转售价格一路飙升，单价2.3—2.5万、总价接近70万，楼层越高越贵。而Centric Sea因为严限短租，所以租赁行情稍逊一点，但转售价格依旧涨势不错。

可以说中心区的房子主要卖的就是地段，交通方便，距离芭提雅海滩很近，各种配套齐全，繁华热闹，游客不断，中心区这个不夜城有你想要的一切。

芭提雅北区的主干道叫做那歌路（Na Klua Road），有双条车10铢来回市中心。很多人说这里是芭提雅的富人区，其实并不是指整个北区，被称作“富人区”的部分仅指那歌16巷和18巷之间靠近海边的那个小区域。这里的海滩叫黄艾买提海滩（Wongamat Beach），公寓项目和很多高档酒店直接建在海边上，有自己的私人沙滩，而不像中心区和中天区的海景楼盘，都是在二路上，与海滩尚有200—300米的距离。从16巷向北的区域商业度明显下降，向南直到20巷，向海边延伸的巷子里隐藏着很多高档酒店和公寓，因为整个芭提雅只有这个区域在海滨没有道路，酒店和公寓可以建在海滩，因此拥有私家海滩概念，形成里高端人群度假休闲的“富人区”。

虽说北区的楼盘海景都很棒，但交通上来说，从那歌主路到近海楼盘之间的一两公里路程目前是没有公共交通的，所以尽管房价涨得很高（该区域一线海景楼盘单价已经超过3万），但小交通状况略显不足。当然，在这里独家但人们在意的并不是交通便利。这里的租赁市场并不活跃，究其原因，主要有两点。一是这里的房价几乎是芭提雅最高价格区间，租金压力很大；二是大多数都属于有钱人私有的度假公寓，所以出租的公寓单元很少。

其实所谓的富人区，只不过是因为一些特定要素的存在。比如，早几年因为中心区没有开发空间而形成的阶段性突显，私家沙滩和无敌海景的存在，周边的高档酒店等等。但是因为目前价格已经处于芭提雅最高位，并且小交通环境略显制约，个人并不看好该区域作为投资型房产的属性，毕竟高出一倍的价格不一定就能换回高出一倍的租金。不过如此美妙的环境，如果不差钱，买来自住或是养老还是不错的。这个区域的产品更适合高端人群做为资产配置的购买行为。

芭提雅帕达纳克山，简称帕山。帕山是紧连步行街的一座小山坡，山脚下的海滩叫 Cosy Beach，安静且干净，这也是芭提雅地势最高的区域，帕山延海岸线将中心区和中天区隔开。山上主干道是条成熟的街道，酒店、餐馆、银行、按摩店、超市等都有，有双条车停驻但是没有固定路线去市区，开口叫车基本200泰铢起价。山上有好几个著名的餐厅，半山半海的位置，景观非常棒，全是临海看夕阳的好去处。

这里也是在市中心开发饱和后，跟北区的那歌一同发展起来的区域，高档酒店林立，也有很多公寓类房产项目。帕山属于这座城市宁静祥和的一部分，因为处于芭提雅正中央的位置，山下就是芭堤雅中心区。而它的另一优势在于，帕山上的很多公寓都有海景，可远眺珊瑚岛(Koh Larn Island)。该区域欧美租客较多，租金回报尚可。目前帕山上公寓的单价在1.5万—2.5万之间，有海景的单元自然价格就高些。

帕山唯一的问题也是交通，甚至比北区的那歌海滩尤甚。虽说帕山海拔不高，只有100多米，但是从山下到山顶的道路弯弯曲曲，也有一两公里。因为不通公交，所以在帕山上如果没有私家交通工具，出行还是不太方便的。所以这也是在帕山形成高端居住区概念之后，市场表现后续乏力的主要原因之一。

芭提雅南区其实就是在帕山以东，芭提雅中心区以南，素坤逸路以西的一个小区域。之所以特别划出这个南区，主要是这个区域有一条非常重要的塔帕亚路（Thappraya Road），是中心区与中天区的唯一必经之路，路上有对行的双条车，算是咽喉要道了。

这个区域大部分都是本地居民，只有在塔帕亚路两侧集中着餐厅、酒店，和为数不多的几个房产项目。

Grande Caribbean（加勒比海）就在塔帕亚路边，已经现房，目前转售价格50万人民币起。

Arcadia 阿卡迪亚，分为一期和二期，距离塔帕亚路300米，2018年交房，30多万起价。

还有一个号称国内众多明星助阵的棕榈泉别墅，只有19栋，200多万起价。

芭提雅南区规模不大，尽管既不靠海，也几乎没什么海景可看（加勒比有部分海景房源），但是销售势头却很好。究其原因，主要是占着交通便利的优势。以阿卡迪亚为例，在塔帕亚路上坐双条车10泰铢，向北十几分钟即可到达中心区，向南十分钟即可到达中天海滩。塔帕亚路上生活配套齐全，而且有数家高档的外国餐厅，曼谷素万那普机场到芭提雅的大巴车站就在这条路上。而一万多的单价，使其投资性价比非常高，因此受到市场追捧。

在帕山的南端就是芭提雅中天海滩（Jomtien beach），中天的海岸线有大概7公里长，沿着海岸线是中天海滩路（中天一路），东侧与海滩路相隔300米左右就是中天二路，在中天一路和二路上有市区过来的双条车，交通也很方便。

和芭提雅海滩（Pattaya beach）相比，中天海滩更适合喜欢安静的游客。同样有金色的阳光、柔软的沙滩和清澈的海水，但中天海滩娱乐场所明显比芭提雅海滩少得多。如果你想要安安静静地欣赏日落美景，中天海滩无疑是更佳的选择。

中天海滩以往一直是欧美度假人士非常喜爱的海滩休闲区，没有了繁华的大型商业和喧闹的娱乐场所，沿海滩路外侧都是酒店、餐厅、酒吧、便利店、夜市等生活化设施，因此这里相对中心区的海滩更悠静舒适，又不失便捷，是欧美人士及泰国人家庭休闲度假的首选地。

中天区域也是芭堤雅最新和增长最快的区域，因其他区域尤其是中心区没有太多可发展空间，因此有着丰富土地资源的中天区域近年来呈现出蓬勃的发展势头。数目众多的度假村公寓项目均沿中天二路发展，因土地价格相对较低，因此在售价上是芭提雅整体均价最低的区域，一般公寓类产品的单价仅在1.5万左右。作为投资，可以享受较高的性价比。同时因为销售总价较低，尽管租金不如中心区那么高，但是核算下来的租金收益率基本可以保持在7%左右。

Riviera Jomtien是区域内非常值得关注的项目，获得过建筑设计大奖，建筑细节设计堪称完美，装修标准高，而且46层高、150米宽的楼体完全平行于海岸线，这在芭提雅是绝无仅有的。项目预计2019年交房，建成后将成为地标性建筑。Riviera Jomtien是2017年上半年最具价格爆发力的项目，目前高层海景单元的单价已经直逼3万人民币。未来两年随着项目主体建设，仍有很大的价格上涨空间。

整体来说，中天这个区域是芭提雅未来发展的重点，政府也投入大量资金重点开发中天海滩，计划将中天海滩发展成为泰国水上运动中心。从投资角度来看，中天区域具有足够的市场规模，目前可选择项目较多，又有政府的大力投入，价格处于洼地，房产性价比高，诸多因素使得中天区域的房产非常具有投资价值。但在中天选择房产作为投资，需重点关注其交通环境，毕竟作为非市中心的新区，交通的便捷性将直接影响到房产的升值及租售收益。

中天海滩继续向南，就是纳中天海滩了，这里也是芭提雅最南端的区域。因为相对人少，所以更多的保持了原始状态。几公里长的海岸线上，分布着众多的乡村小镇，在这些星罗棋布的小镇上，点缀了一些公寓类产品。

曾经有人说纳中天是富人区，这理论依据估计是由纳中天海滩上的游艇码头产生的。不过说实话，个人认为芭提雅下一步的发展重点还到不了纳中天找个最南端的区域。目前芭提雅的格局发展了几十年，也仅仅刚开始向南延伸到中天海滩，而在几公里以南的纳中天，估计还要等上N多年之后了。

当然了，纳中天并不是穷乡僻壤，荒郊野外，也有一些欧美人士选择在那里度假。原因很简单，更贴近自然，更安静悠闲。因为人少，所以纳中天海滩的海水更清澈，沙滩也更干净。

但目前国人的投资绝对还不适合发展到这个区域，因此在这里就不一一赘述了。