海外置业是近两年非常火热的一个话题，针对中国目前经济增长速度放缓，人民币贬值预期强烈，出于风险对冲的考量，越来越多的中国家庭开始进行海外置产配置。

综合人们海外购房的动机和各项其他需求来看，中国人海外置业无外乎分为成熟的老牌英美澳市场和新兴的东南亚市场两个大方向，那么二者有何异同，如何选择合适的置业目的地呢？

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汇兑损益

汇兑损益也被称作汇兑差额，是由于汇率的浮动所产生的结果。美元一直被视为全球最受欢迎的 “硬通货”代表，但也曾因人民币兑美元的趋势持续走低，造成很长一段时间内美国置业显得“不划算”。又例如“英国脱欧”英镑暴跌引发的大量物业抛售变现等，影响之大可见一般。

相较而言，从汇兑损益方面来看，配置东南亚置产风险最低。东南亚市场是一个相对稳定的市场，各国间汇率波动小，带来的汇兑损益风险也最低。

02

投资成本

海外购置房产的投资成本，主要参考房价和维护费用两个标准。

首先，从房价上来比较，英美澳各国置业门槛是比较高的。根据数据显示，目前美国的平均房价是折合人民币280万元左右。

2016年对海外投资者额外征收7%印花税、额外征收1.5%的土地税后，澳洲的海外置业门槛已被提到一个新高度。

而东南亚整体房价相较英国、美国、澳大利亚及中国一线城市更便宜，使得更多的家庭可以承担。

联系人工与税务政策以及房屋维护费用来看，置业英美澳的维护费用明显高于东南亚。

据《财政时报》（The Fiscal Times）报道，房地产网站Trulia的一份新报告显示，2015年美国房主平均每月交的物业管理费为331美元，在过去十年中增长了32%，涨幅高过房价或通货膨胀。这意味着，每位房主每年支付的物业费接近4,000美元。

这么一看，东南亚各国的物业费相对来说就低得多了，仅人民币几十到几百块不等。

03

投资回报

投资回报主要参考房屋升值空间和租赁回报两个要素。

在升值空间方面，作为新兴市场的代表，东南亚地区在升值空间上具有明显优势。东南亚很多国家的当地政府正大力招商引资，发展基础设施建设，加之本身的旅游优势，房价具有连续上涨的潜力。

而在租赁回报方面，由于大多东南亚国家旅游业发达，来自世界各地的游客众多，大客流量是房屋高出租回报率的保障。

根据《全球房地产指南》公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，如泰国房价水平较低，但租赁投资回报率高达5.15%，高于中国(1.98%)，香港(3.26%)和新加坡(2.94%)。

反观欧美澳国家，其作为老牌发达市场的代表，市场相对饱和，升值空间小，所带来的投资回报率自然低于新兴市场。

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置业目的和需求

置业英美澳地区的置业者一般看重其人文环境，在置业目的上，以移民、留学为主，投资理财为辅。

以英国为例，作为老牌资本主义国家，历史悠久，社会稳定，经济发达，人文气息浓厚。作为西欧的一个岛国，其土地面积的限制导致房产资源也变得相对稀缺，这使得英国房产成为世界上抢手的房源之一。

同时，享誉全球的高质量教育水准使得英国成为全球留学生人数最多的第二大国家，学生公寓短缺率几乎维持在25-40%，这也造就了学区公寓高投资回报率的情势。

而将东南亚地区作为首要目的地的置业者，主要看中其自然环境和气候优势，一般度假、自住、投资需求等目的皆有之。

作为中国人海外出行的首选地区，东南亚置业有很强的地理及价格优势。3-5小时的飞行距离，相较十几个小时飞到欧美及澳大利亚，中国人会更容易去到东南亚。并且，东南亚大多数地区对中文有较高认可度，相较讲英文的国家给了中国人更多选择。

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