2017，随着国内限房限贷限售的城市不断扩围，在大力发展住房租赁市场的趋势之下，国内投资房产的高红利周期已经不再，投资门槛也不断升高，加之国内经济增长速度放缓、人民币贬值预期强烈等因素的推动，近年来大热的海外置业更加受到中国家庭的青睐。尤其是新崛起的中国新中产阶层家庭开始越来越多地将资产配置的方向锁定全球楼市。

近期，一份由国内海外置业领域某专业公司发布的《2017泰国置业白皮书》发布，该《白皮书》以中国投资者在泰投资房产数据为基础，结合泰国大数据及当地房产市场分析，客观、详实地解读泰国及其热点城市的发展现状及房产投资形势。

2017年第二季度，中国买家对泰国房源的查询率、咨询量比去年同期上涨147%。《白皮书》报告显示，关注海外资产配置的投资者中，48%的人打算置业泰国。值得关注的是，在有意向在泰国置业的中国投资者家庭中，年收入在50-70万人民币的中产新贵已赶超高净值人群，成为泰国置业的主力人群。

“海外置业群体逐步趋向年轻化”成为最大亮点。《白皮书》内的数据统计显示，有计划在泰国置业的中国投资者中，年龄31-45岁的人群仍为主力军，占40%，位居第一; 年龄55岁以上的占35%，位居第二; 年龄在30岁以下的中青年占比15%，位居第三。

第一梯队的投资人群通常都拥有海外投资理念及经验，并具有海外置业的财务能力；第二梯队的投资人群以国内即将退休或已退休人士为主，他们希望享受泰国优美的环境、高性价比的医疗服务，以及丰厚的收益。30岁以下投资人群比例的上升则意味着，90后正在逐步发展成为海外置业的潜在人群。大数据显示，80%的活跃用户年龄是在20~39岁之间，30%~40%的购房者为“80后”和“90后”。

报告显示，“门槛低、租金回报高及涨幅可观”是国人投资泰国房产的三个最主要原因。

世邦魏理仕的数据显示，泰国整体房价全球排名99位，租金回报率全球第6位，其租金收益每年可达5%－10%，房产增值每年在10%左右。

胡润研究院发布《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》中的投资回报数据也显示，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆。

《白皮书》报告则显示，中国投资者在置业泰国时，对房屋升值潜力、租金回报率、资金安全、物业管理均有关注，但对房屋升值潜力、租金回报率关注度最高。

投资预算则主要集中在100-200万人民币之间，相比欧美及发达国家投资金额较低。

2017年十一“黄金周”中国旅游研究院的监控数据显示，以泰国为首的东南亚国家仍然是中国人国庆长假出境游的首选目的地。

《白皮书》报告显示，以度假为目的在泰国置业的中国投资者只占18%，仅居第三位。有超过一半的中国投资者将投资作为在泰国置业的首要目的，其次是养老目的(23%)。而一个让人欣喜的变化是，教育目的占比已经升至9%，越来越多的国内家庭选择把孩子送往泰国国际学校，享受这里高性价的国际教育，并以其为申请世界名校的跳板。

中国投资者更倾向于购买开发商提供每年固定收益及住宿权益的酒店管理式物业，公寓类物业占比60.56%，别墅类物业占比为20%。产权类型上，绝大多数的中国投资者倾选择永久产权类物业。

《白皮书》报告同时显示，在考虑泰国置业投资时，具体到项目，中国投资者最关心的是开发商品牌背景和实力，项目所在区位及交通情况、项目自身配套、首付比例及金额、工程进展紧随其后。

透过2017年泰国房产投资的解读，Meo大叔也顺便对2018年的趋势做一个小小的预测，看看明年这时，到底说对了哪些，说错了哪些，说漏了哪些。

咱们还是从国内的走势说起。根据近期住建部的工作精神，2018年国内房地产行业已经定调：坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。

另外，有一个人值得一提，那就是美国的现任总统特朗普。虽说他刚刚上台时，Meo也曾经认为他很不靠谱，但是就在2017年末，他干了两件特别靠谱的事：第一、修复中美关系，从中国拿走了2000多亿美金的订单；第二、推出了美国历史上最大的减税计划。

今天是全球化社会，税收是什么？税收是一个国家竞争能力的获取，是国家跟其他国家进行竞争的能力。为什么很多人把企业搬到新加坡去，为什么在开曼群岛办企业？因为免税。而免税背后，是足够强大的吸引力，带动人才和资金的流动。

2018年，随着全世界第一大经济体美国所得税开始下降，全世界的第三大经济体日本也开始战略性减税，中国的减税压力很大。这必将驱动资金出海向更深态化发展。

泰国房产因为投资环境宽松、稳定，借助东盟大发展及一带一路的利好影响，有望保持持续的增长。

今天全世界最大的泡沫是什么？人民币，中国的经济总量只有美国的一半多一点，人民币的发行总量却超过了美元发行量。问题是有泡沫以后怎么办？

我们吸取了三十年前日本的经验教训，不能拿泡沫去买发达国家的泡沫。我们要拿泡沫买别人家最好的东西，即买好资产投穷国家。

2018年我们会看到，跨国并购会继续加大，但资本将趋于理性化。

为什么要投穷国家？因为穷有时候是一个优势，意味着这是一个后发展国家，在发展的过程中就有很多机会。

这些后发展国家就是三十年前的中国，只要给它以和平，中国的很多经济模式，管理经验，产业能力，都可以通过“一带一路”的方式进行输出。

在2018年，“一带一路”战略和中国国内的产业转型、消费升级，将形成一种呼应性关系。在中国经济发展和转型过程中，仍然会看到货币的泡沫化，仍然有很多中产阶级在中国买不到好资产，出现理财恐慌。而其中一部分人以及这个国家，正以国家能力的方式，用人民币泡沫去干一件事情，用它去“淹没”全世界。

当然，上面说的是国家层面，对于我们普通百姓而言，抵御资产缩水，将泡沫变成能增值的固定资产，在国家战略下实现自身资产转变，未尝不是一种可尝试的办法。

泰国旅游业的蓬勃发展，以及泰国政府大力推行的养老旅游、医疗旅游等政策将在未来的数年中发挥强大的经济支撑作用。同时，旺盛的旅游业也带来大量居住需求，这也是泰国房产投资租金回报率保持国际较高水平的重要原因。

2018年，泰国的公寓租金收益率仍然会保持在平均值5%以上，芭提雅、普吉等热门旅游城市租金仍会处于更高水平。

随着泰国4.0计划的发展，一带一路强有力的助推作用，泰国的经济将迎来快速发展。2018年预计房产供应量将有10%以上的增长，核心区域的价格增长也将超过10%，旺盛的购买需求和不断增量的购买群体，仍能保证市场良性的供求关系。

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