今年的楼市真是跌宕起伏，让人唏嘘。刚刚结束的两会，貌似给了楼市两粒定心丸，一是70年产权到期后无前置条件续期；二是关于房产税今年没有提案。然而就像两会蓝的天气一样，就在两会结束后的两天，晴空不再，闷雷滚滚，各地纷纷出台的限购限贷政策，让那些原本认为本次两会充满楼市利好而沉浸其中的广大人民措手不及。于是乎，几乎所有人都躁动起来，随着全国各大媒体的报道与解读，每一个房产方面的新闻都像投入水中的炸弹，引起丈高的波澜。不断有人前来询问，现在还能买房吗？ 房价真的会降吗？言语中充满了迷茫、焦虑、迫切的心情。
面对北京市号称史上最严的限购政策，“三认”+“一提一降”（即：认房认贷认离婚年限，提高二套首付比例，降低最长贷款年限）。伴随着其他城市陆续跟进限购，真的让火热的楼市降温了吗？
财富阶层？
其实这次的调控新政，对真正的财富阶层影响并不大。至少这些政策不是冲着这个阶层的人来的。很多人认为，国家调控楼市，目的就是为了防止富人炒房，其实那是非常错误的认知。
第一，真正的财富阶层根本不需要贷款即可实现买房，而且其资产众多，早已经完成了投资性房产的购置，即使现在仍参与炒房，其资产增值比重早已弱化。被限之后无外乎就是少一些新的资产增值而已。
其二，据仲量联行发布最新“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%，再创历史新高。未来10年中国高净值人群将有30%左右的海外资产配置需求，至少会带来3.27万亿的海外投资金额。诺亚财富发布《2016高端财富白皮书》指出，尽管大陆房地产火热，但八成富人却在增加海外投资比例。
其三，目前的限购政策已经开始蔓延二手房市场，其本质就是限制交易。表面上看，是在抑制投资，迎合民意，实际上是一种限制资产变现，防止资金外溢的举措。
所以，你们还认为国家政策所指的调控对象是这些财富阶层的人吗？
社会中产？
说到社会中产，真的是一群极其尴尬的角色。虽说是社会中坚，但却是最为焦虑的一族。这次又是调控新政下最受伤的人。有人说这次调控，没有打击富人炒房，却让“改善需求”躺枪了。其实正好相反，这次的调控恰恰就是针对的这些准中产的改善需求，所以并不是躺枪似的误伤，而是正中目标！很多人可能会问为什么？从2015年330开始的超级行情以来，市场交易的主力群体就是具备了一定经济实力、需要二次置业或是改善型换购或是因家庭需要追求学区房的所谓中产。以北京为例，二手房交易量早已经超过新房市场，而在如此大规模的交易中，改善型置换购房占到了65%以上。所以这一轮旨在限制交易的调控，就是要降低这些市场的主力购买行为。
首套刚需？
对于真正的首次刚需，本次调控的影响约等于无。按照北京年轻白领的年收入标准，即使在调控之前，完全靠工资收入实现购房已经是天方夜谭了。家庭条件稍好一些的，唯有举两家之合力付之一拼。指望调控能降房价？那简直是痴人说梦。因为国家的调控政策只是为了限制交易，根本就不是冲着房价来的。另外补充一句，也别指望房产税出台可以降房价，那更是痴心妄想。
如果你真是首套纯刚需，现在唯一能做的就是抓住处女贷的机会，能上车就上车，首选自己生活工作的城市区域。现在建委限制新房的“备案价”，所以很多预期价格很高的项目，在价格核准时被迫降低了售价。在之前“疯狂抢房季”普通用户很难买到，现在调控新政下，大量购买力被挡在门外，对于刚需人群无疑是个绝佳的机会。
如果在城区购买压力较大的情况下，应根据自己的实际情况，考虑选择城市近郊临铁的次新房，或是城市外溢形成的功能性区域。重点关注区域的持续性经济增长动力，及房产周边的交通、市政配套资源。
其次，我前天在知房网的专题报道中也讲到，限购并不能完全化解热点城市的价格上涨压力，国家将会加大保障性住房投资建设力度，但因供应量及周期限制，短期内很难改变市场格局。今年北京市将新增1.5万套自住房供地指标。因此对于京籍的刚需人群来说也是机会。
其实说了这么多，最最关键的是，越是在这样一个特殊时期，越要保持冷静、客观的心态。尤其是在去年底今年初的一轮房价狂飙之后，整个社会的心态都有些扭曲了。所有人都唯恐买不到房，争先恐后的要把兜里的钱换成房产，这是为什么呢？国家越控制，人们越想买。难道是需求的爆发？不见得，实则是社会的恐慌心理。房价一天天的在变，条件一天天的从严，今天不买，不知道何时才能买得上了。这样的恐慌心理甚至让很多刚需变质，就像那个南京的网友一样，考虑是否应该到镇江先买上一套。
这就是一种典型的恐慌型购买意图。之所以恐慌是因为：其一，怕将来买不到了。众所周知，目前房价的增长速度高于一切经济指标的增长，PPI结束四年多的负增长而转正之后，CPI却依旧处于低位就充分说明了问题所在，所有的消费力全部被房地产吸收了。其二，是担心钱在手里贬值了，这也是目前经济形势造成的。人民币贬值，储蓄利率下降，所有的投资收益完全无法匹敌房价的上涨，各种因素夹杂在一起，让所有人都觉得钱越来越不值钱，唯有房产是保值增值的。于是乎，尽管未来的生活工作范围明确在南京，仍要去镇江为了买房而买房。
我认为这就已经不再是刚需了。有人说居住是刚需，买房不是。且不论这句话的对错，仅仅就刚需型购买来说，购买的主要目的是用以居住，那么试问，镇江的房子买来可以作为第一居所吗？另外我们冷静的想一想，如果房价一直在涨，镇江的上涨动力和空间会超过南京吗？如果房产市场行情有变，那么镇江的风险一定是高于省会城市南京的。
我不反对投资，就算是作为一种投资，也要冷静的分析你投资的房产，包括房产所在的区域是否在未来很长一段时间里有持续的经济发展动力。要因地制宜，不是所有的城市都具有投资价值。每个涨点都不一样，有的是在借势炒作，透支未来几年甚至更久的经济增长，有的是真的因为地域性质或经济发展而形成未来经济的增长点。这跟股市其实很像，你选择哪只股票、在哪个点买入，这很关键。
站在历史经验来看，北京在2010年出台“认房认贷”政策后，直到2013年再次强调“双认”政策，京城房价仅略有回调，但随着政策放松，价格快速回升。2016年末的上海“双认”调控后，市场成交量一度下跌70%，年底两个月平均交易量仅一万套，但成交价却未见下降。对于北上广深这些一线城市，尤其是北京这个超一线的巨无霸，几乎吸引了全国的购买力，即使在最严的调控政策下，起抗跌性、稳定性一定是最强的。
而且，前面已经提到了，国家对于房产调控的目标不是为了降房价，仅仅是为了防止房价上涨失控，所以最终的目的是“保房价”和“稳预期”。另外，今天刚刚发布的城市人口疏解方向也明确显示出，北京这样的城市调控是为了“通过房控实现控人”，以高房价来进行人口筛选和疏解分流。
总的来说，本轮调控政策，在土地供给和金融环境不发生较大变化的情况下，会持续较长周期。这段时间内量价升幅较大的城市，会陆续出台限购政策，而三四线城市仍将成为今年去库存的主力，平衡点在于三四线城市的去库存压力是否被有效化解。另外，美联储今年将多次加息，国内经济走势的变化将会直接关系到后期房产政策，随着调控政策的逐步实施，预计在下半年会形成城市化的分水岭。
